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¿QUÉ ES EL F.O.S?
¿QUÉ ES EL F.O.T?
¿QUÉ ES EL CODIGO DE ORDENAMIENTO
URBANO?
¿QUÉ ES EL CODIGO DE EDIFICACION?
¿CUALES SON LAS LIMITACIONES
QUE ME IMPONE LA MUNICIPALIDAD PARA CONSTRUIR EN MI TERRENO?
¿QUÉ ES EL PLANO MUNICIPAL?
¿EL PLANO MUNICIPAL LO TENGO
QUE APROBAR ANTES DEL INICIO DE OBRA?
¿EL TRAMITE DE APROBACION
DEL PLANO MUNICIPAL LO PUEDO REALIZAR COMO PROPIETARIO
DE LA OBRA?
¿QUÉ ES EL F.O.S? Denomínase
Factor de Ocupación del Suelo al porcentaje de la superficie
total del terreno que se puede ocupar con edificación,
por sobre la cota del predio. El valor del FOS depende
de la zonificación que el municipio adopta para la ubicación
del terreno. A efectos de determinar la superficie de
ocupación del suelo, se computará como tal la proyección
de la superficie cubierta y/o semicubierta cualquiera
sea su uso, sobre la cota del predio.
¿QUÉ ES EL F.O.T? Denomínase
Factor de Ocupación Total al coeficiente que multiplicado
por la superficie total de la parcela da como resultado
la superficie total máxima edificable. Al igual que el
FOS, el FOT depende de la zonificación asignada por el
municipio para la zona donde se encuentre el terreno.
A efectos de determinar la superficie total edificable
se computará como tal a la suma de todas las superficies
cubiertas en cada planta ubicada por encima del nivel
de la cota del predio a mas de 1.50 m incluyendo espesores
de muro y/o tabiques. No se computaran las superficies
bajo cota del predio siempre y cuando no constituyan locales
de habitación y/o trabajo. Asimismo no se considerará
como superficie cubierta a los efectos del computo, las
correspondientes a los cuartos de maquinas, tanques, depósitos
o lavaderos ubicados en la azotea, ni tampoco la de planta
libre, definiéndose como tal la totalidad de la superficie
del edificio, ubicada en cualquier nivel, con dos lados
como mínimo abiertos y que no constituyan ningún tipo
de local habitable. Los aleros destinados a resguardo
de vanos y muros y los balcones se computaran con el 50%
de su superficie. Según el municipio el FOT puede tener
premios que incrementan su valor según el cumplimiento
de ciertos requisitos.
¿QUÉ ES EL CODIGO
DE ORDENAMIENTO URBANO? Es la ordenanza Municipal
que fija las características de uso de suelo, zonificaciones,
alturas, retiros, FOS y FOT y usos posibles para los diferentes
terrenos que conforman el distrito
¿QUÉ ES EL CODIGO DE EDIFICACION?
Es la ordenanza Municipal que fija las características
de los diferentes edificios que se construirán en el distrito.
En él se establecen, entre otras cosas, las dimensiones
y alturas mínimas de los diferentes locales de habitación
y trabajo según su clasificación, las dimensiones mínimas
de ventanas, las características de los muros, etc.
¿CUALES SON
LAS LIMITACIONES QUE ME IMPONE LA MUNICIPALIDAD PARA CONSTRUIR
EN MI TERRENO? Las limitaciones al uso del suelo están
fijadas por cada municipio. En primer lugar se debe verificar
si el destino que queremos para la obra esta permitido
en la zona en la cual se construirá (existen zonas residenciales
exclusivas, industriales, comerciales, etc), en segundo
lugar se deberá cumplir con las ordenanzas que limitan
el F.O.S y el F.O.T, retiros de frente, contrafrente y
laterales, número de unidades por parcela, alturas máximas,
etc y por último verificar el cumplimiento de las dimensiones
y alturas mínimas de locales. Estas limitaciones las fija
el municipio en función del perfil que le quiera imponer
a las diferentes zonas en que se hallan divididos, y responden
en general a políticas de desarrollo urbano.
¿QUÉ ES EL PLANO MUNICIPAL?
Es el instrumento donde se reflejaran las características
de la obra a declarar y que una vez verificado el cumplimiento
de las diferentes ordenanzas municipales vigentes se aprobará
y habilitará para ejecutar la obra declarada. El plano
municipal deberá presentarse siempre antes del inicio
de una obra nueva y deberá estar firmado, además del propietario,
por un profesional habilitado (Arquitecto, Ingeniero o
MMO), sobre la base de la superficie declarada se liquidaran
los correspondientes derechos de construcción.
¿EL PLANO MUNICIPAL
LO TENGO QUE APROBAR ANTES DEL INICIO DE OBRA? Si,
el plano municipal debe indefectiblemente ser presentado
y aprobado antes del inicio de obra, debido a que en el
se constata el cumplimiento de las ordenanzas municipales
vigentes y exigibles para la zona. El inicio de la obra
sin el correspondiente plano municipal aprobado constituye
una contravención a estas ordenanzas por lo tanto pueden
ser de aplicación sanciones que van desde multas hasta
la demolición parcial o total de la obra.
¿EL TRAMITE DE APROBACION
DEL PLANO MUNICIPAL LO PUEDO REALIZAR COMO PROPIETARIO
DE LA OBRA? No, el plano municipal debe ser realizado
por un profesional, que debe asumir frente a las autoridades
municipales la responsabilidad por la correcta realización
de las obras y el cumplimiento de las normas legales vigentes.
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