| La conservación de los edificios y quiénes
son los responsables por ello, sigue siendo un punto gris
aún no resuelto. |
| Recientemente se conoció la ley aprobada
por la Legislatura porteña, conforme lo establecido en los
artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Buenos
Aires, respecto de las obligaciones de los propietarios en
relación a la conservación de las obras. |
| La misma consta de 11 artículos, donde
en el 1° de ellos se enumeran los elementos que deberán ser
mantenidos en buen estado como son: los balcones/ barandas/
ménsula/ carteles/ maceteros/ revestimientos/ ornamentos/
etc; párrafo que deberá ser incorporado al Código de Edificación
artículo 6.3.1.1 ("Obligaciones del propietario relativas
a la conservación de la obra"); en el artículo 2° establece
la periodicidad con que debe realizarse una inspección técnica
del estado de dichos elementos en relación a la antigüedad
del edificio comprometiendo a los propietarios a acreditar
que han llevado a cabo la inspección técnica específica del
estado de los elementos, su fijación, niveles y escuadra;
el artículo 5° de esta ley, estipula que las inspecciones
podrán ser efectuadas por los profesionales mencionados en
el artículo 2.5 del Código de Edificación (Arquitectos o Ingenieros
en sus diversas especializaciones según la necesidad de cada
caso ); en el artículo 6°, párrafo primero, deja expresamente
mencionado que el profesional habilitado deberá realizar un
informe detallado del estado de la fachada del edificio; y
en el párrafo segundo, determina que no sólo están obligados
los propietarios de las unidades funcionales ubicadas al frente
del edificio, sino también los del contrafrente y laterales
(en caso de edificios de perímetro libre o semilibre). |
| Esta ley está referida casi exclusivamente
a los edificios de altura en propiedad horizontal y si bien
se refiere a la responsabilidad del propietario, individualmente
vale aclarar que sobre las partes comunes como son el revestimiento
de los frentes, los ornamentos, las terrazas y azoteas, entre
otros, el responsable es el consorcio y por conexidad el administrador
ya que éste, designado por los copropietario como encargado
del mantenimiento del edificio, debe realizar las inspecciones
que sean necesarias para asegurar la conservación y prevención
de patologías de gran importancia. |
| Realizar modificaciones en los balcones,
ya sean cerramientos, cambio de solados, etc., puede ocasionar
el ocultamiento de las fisuras y rajaduras que advierten determinados
problemas. |
| Ante la caída de un balcón se realizan
las pericias necesarias para determinar la causa; llegándose
a la conclusión que en la mayoría de los casos el origen más
profundo, es la mala construcción de los mismos. |
| Considero que no puede generarse una
onda expansiva de pánico respecto a este tema. Ya que si bien
hay una incorrecta construcción, los detonantes son las construcciones
clandestinas, el no mantenimiento, el peso excesivo de macetas,
etc. |
| Por tanto si un balcón lo suponemos mal
construido pero frente a una rajadura o fisura se estudia
el caso y se toman las medidas necesarias de reparación y
verificación a tiempo, evitaríamos que esas rajaduras permitan
la filtración de agua, la corrosión de la armadura hasta anular
su capacidad de resistencia y la consecuente caída del balcón. |
| Según esta ley, la periodicidad con que
deben inspeccionarse los edificios es de 10 años, para aquellos
que tengan una antigüedad de 10 a 21 años; sin continuar con
el resto de la cronología hay que decir que esto es un escalofriante
barbarismo porque los edificios tienen vida propia y se van
asentando, adquiriendo resistencia y trabajando desde el momento
de su construcción. |
| Por lo tanto si se verifica un edificio
de 10 años esperando que tenga 20 años para volver a verificarlo,
durante ese período intermedio se pudieron manifestar cantidades
de signos alarmantes que no fueron observados en el año décimo
y se convierte en riesgosa e innecesaria la espera. |
| Esto sería lo mismo que sacar una ley
que obligara a los propietarios de automotores, a revisar
técnicamente los frenos una vez cada 10 años durante los primeros
21 años, nadie dudaría en lo peligroso que se tornaría el
tránsito por la Ciudad. |
| Otra incoherencia de esta ley es decir
que: "los propietarios deben conservar los cerramientos
con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u
ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados),
moldeados y de bloques", cuando mediante otros artículos
del Código de Edificación prohibe dichas construcciones. |
| Por último cabe aclarar que los inmuebles
de P.B., con destino a vivienda, no deberán cumplir con estos
requerimientos siempre y cuando no posean salientes que avancen
sobre el espacio público de la acera. |
| Muchos son los desaciertos pero lo importante
es rescatar que siempre los propietarios, el consorcio y el
administrador son los responsables y encargados de verificar
cada parte de las construcciones, y por lo tanto recordemos
que es "mejor prevenir que curar" |
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| Arq° Valeria Nerpiti |
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